Giới thiệu dịch vụ
thẩm định giá tính tiền thuê đất Nhà nước trả tiền hàng năm
|
1. Khái niệm bất động sản và thẩm định giá
bất động sản
* Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số
33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua
ngày 14/6/2005 quy định:
“1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định…”
Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm
định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam
hoặc thông lệ quốc tế”
Như vậy, thẩm định giá bất động sản là số
tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công
trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào
thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những
điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
2. Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền
hàng năm
Thực hiện quy định tại Khoản 1 Điều 11 của
Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
trong đó quy định về việc xác định giá thuê đất của các đối tượng thuê đất
trả tiền hàng năm quy định:
“1. Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự
án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến
hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định
thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa
sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ
thể cho phù hợp.”
Thực hiện ý kiến chỉ đạo của UBND Thành phố
tại công văn số 907/UBND-KT ngày 30/1/2011 về tổ chức thực hiện xác định giá
thuê đất theo nghị định 69/2009/NĐ-CP, Sở Tài chính Hà Nội đã có Công văn số
662/STC-QLCS ngày 22/2/2011 về xác định đơn giá thuê đất theo quy định tại
nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ gửi đến các đơn vị thuộc
đối tượng phải xác định giá thuê đất liên hệ thuê đơn vị tư vấn có chức năng
thẩm định giá để có chứng thư thẩm định về giá đất theo nguyên tắc sát với
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường của khu đất thuê.
Thời hạn nộp hồ sơ xác định giá thuê đất Nhà
nước trả tiền hàng năm về sở Tài chính (38B Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Hà Nội)
trước ngày 20 tháng 3 năm 2011.
3. Căn cứ pháp lý thực hiện xác định giá thuê sát với giá chuyển
nhượng trên thị trường của khu đất thuê
Hiện nay việc xác định giá thuê đất sát với
giá thị trường đang thực hiện theo thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007
của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP đang có hiệu lực áp dụng.
4. Các phương pháp xác định giá thuê sát với giá chuyển nhượng
trên thị trường của khu đất thuê
Tuỳ theo từng trường hợp cụ thể, căn cứ vào
hồ sơ được cung cấp các tổ chức thẩm định giá sẽ lựa chọn một trong các
phương pháp thẩm định giá quy định thông tư 145/2007/TT-BTC để áp dụng trong
tính toán giá thuê đất Nhà nước phải nộp hàng năm
Thông tư 145/2007/TT-BTC hướng dẫn 5 phương pháp trong định giá bất động
sản:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp chiết trừ
- Phương pháp thặng dư
5. Đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá
theo quy định của Bộ Tài chính
Theo thông tư 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006
của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CPngày 03 tháng
8 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá Mục 2 Khoản IV quy định về Điều
kiện thành lập và hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá:
“2.1. Ngoài các điều kiện về thành lập, hoạt
động của từng loại hình doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh
nghiệp, doanh nghiệp thẩm định giá phải có đủ điều kiện quy định tại khoản 2
Điều 9 Nghị định số 101/2005/NĐ-CP, cụ thể như sau:
- Có từ 3 thẩm định viên về giá có thẻ thẩm
định viên về giá còn giá trị hành nghề trở lên, trong đó người đại diện theo
pháp luật của doanh nghiệp phải là thẩm định viên về giá có thẻ thẩm định
viên về giá.
Chủ doanh nghiệp tư nhân thẩm định giá phải là
thẩm định viên về giá có thẻ thẩm định viên về giá; một thẩm định viên về giá
chỉ được làm chủ một doanh nghiệp thẩm định giá tư nhân.
Thành viên hợp danh của công ty thẩm định giá
hợp danh phải là thẩm định viên về giá có thẻ thẩm định viên về giá; một thẩm
định viên về giá có thẻ thẩm định viên về giá chỉ được làm một thành viên hợp
danh của một công ty thẩm định giá hợp danh.
- Có đăng ký cung cấp hoạt động tư vấn thẩm
định giá, các hoạt động có chức năng thẩm định giá với cơ quan đăng ký kinh
doanh
2.2. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được
cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, doanh nghiệp thẩm định giá phải thông
báo bằng văn bản với Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) về việc thành lập doanh
nghiệp thẩm định giá và danh sách thẩm định viên đăng ký hành nghề thẩm định
giá tại doanh nghiệp.
2.3. Trong quá trình hoạt động thẩm định giá,
doanh nghiệp thẩm định giá phải thường xuyên đảm bảo có đủ điều kiện quy định
tại điểm 2.1 nêu trên. Trường hợp sau 3 tháng liên tục doanh nghiệp thẩm định
giá không đảm bảo đầy đủ điều kiện theo quy định này thì phải ngừng hoạt động
cung cấp dịch vụ thẩm định giá và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về
chất lượng dịch vụ thẩm định giá phải cung cấp theo hợp đồng đã ký (nếu có)
trong thời gian này.”
|
|||
Giới thiệu thẩm định
giá quyền sử dụng đất
|
1. Khái niệm quyền sử dụng đất và thẩm định
giá quyền sử dụng đất
1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất, giá trị quyền sử dụng đất
Theo Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ
ngày 01 tháng 7 năm 2004 quy định về quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử
dụng đất như sau:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu.”
“Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người
sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất”.
Đồng thời Luật cũng đưa ra các khái niệm về
giá trị quyền sử dụng đất như sau:
“Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá
đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng
tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn
sử dụng đất xác định”.
Như vậy, mặc dù Luật có quy định thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưngvẫn cho các đối tượng được
giao đất, cho thuê đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được quyền
chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện tích được giao tương ứng với các
nghĩa vụ đã thực hiện với Nhà nước.
1.2. Thẩm định giá quyền sử dụng đất
Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm
định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam
hoặc thông lệ quốc tế”
Như vậy, thẩm định giá quyền sử dụng đất là
số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài sản
trên đất so với các giao dịch đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm
thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện
của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
2. Tiền sử dụng đất là gì?
Theo Luật Đất đai hướng dẫn “Tiền sử dụng
đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.”
Như vậy, theo Luật, tiền sử dụng đất là
nghĩa vụ của người được trao quyền sử dụng phải thực hiện trước khi được sử
dụng một trong các quyền về diện tích đất được trao.
3. Căn cứ pháp lý
thực hiện xác định thời điểm và giá chuyển mục đích sử dụng đất.
Việc xác định giá trị tiền sử dụng đất làm
cơ sở xác định nghĩa vụ của người được trao quyền sử dụng đất được căn cứ vào
các văn bản sau:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CPquy định phương pháp
xác định giá đất, khung giá các loại đất;
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày
14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông tư số
120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 142/2005/NĐ-CP, Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007 của Bộ
Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC;
- Quyết định số 57/2009/QĐ-UBND ngày
30/3/2009 của UBND Thành phố và các quy định hiện hành; Thông tư số
14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ.
- Nghị định
120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng
đất, tại Mục 2 Điều 2 quy định:
+ Thời điểm tính thu
tiền sử dụng đất
“ Trường hợp người
sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đang sử dụng hoặc được chuyển mục đích sử
dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử
dụng của đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc theo mục
đích sử dụng của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng tại thời điểm kê khai và
nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục
đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền”
+ Giá đất tính thu
tiền sử dụng đất:
“ Giá đất tính thu
tiền sử dụng đất tại điểm a và điểm b khoản này là giá đất do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quy định; trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất
cụ thể cho phù hợp. Riêng trường hợp cấp giấy chứng nhận (công nhận) quyền sử
dụng đất ở đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức sử dụng đất; đất
được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá
nhân thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định tại thời điểm kê khai và nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền.”
4. Các phương pháp
xác định giá trị quyền sử đất với giá chuyển nhượng trên thị trường:
Hiện nay việc xác
định giá trị quyền sử dụng đất sát với giá thị trường đang thực hiện theo
thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính Hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày
27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP đang có hiệu lực áp dụng trong đó hướng dẫn 4 phương pháp
trong định giá bất động sản:
- Phương pháp so sánh
trực tiếp
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp chiết
trừ
- Phương pháp thặng dư
5. Cơ sở thị trường làm căn cứ thẩm định giá
trị quyền sử dụng đất
Thị trường bất động sản là không gian, thời
gian, địa điểm cụ thể diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên
quan đến BĐS giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà
nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động
kinh doanh trên thị trường BĐS.
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ
cung -cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao
lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy
nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát
từ những khiếm khuyết của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh
không lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước
như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường
giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...
|
|
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN
ĐẦU TƯ & THIẾT KẾ XÂY DỰNG MINH PHƯƠNG
Địa chỉ: 156 Nguyễn Văn Thủ, P. Đa Kao, Quận 1, TP.HCM Hotline: (08 22 142 126 - 0903 649 782 Email: minhphuong.corp@yahoo.com.vn hoặc thanhnv93@yahoo.com.vn Website: www.lapduan.com |
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét